به گزارش اشراف- حسین قاریان، در تیرماه ۱۴۰۴، مجموعه‌ای از مصوبات شورای شهرداران مناطق ۲۲‌گانه تهران منتشر شد که هدف اصلی آن‌ها تسهیل و تسریع در فرایندهای شهرسازی، کاهش معطلی پرونده‌ها، ارتقای کارآمدی نظام اداری و ایجاد ظرفیت‌های جدید برای مالکان و سازندگان است. این مصوبات در بستری صادر شده‌اند که شرایط اقتصادی و فضای تصمیم‌گیری شهری، نیازمند انعطاف عملیاتی و پاسخ‌گویی سریع‌تر به تقاضاهای ساخت‌وساز، تغییر کاربری و اخذ پایان‌کار بود. در این مقاله، مهم‌ترین محورهای این مصوبات و آثار احتمالی آن‌ها بر راهبرد پروژه‌ها، حقوق مکتسبه مالکان و نحوه برنامه‌ریزی سرمایه‌گذاران بررسی می‌شود.

۱. تغییر کاربری در پهنه‌های مسکونی M

یکی از نکات شاخص، ایجاد امکان تغییر کاربری در ساختمان‌های تماماً مسکونی واقع در پهنه M است؛ حتی در مواردی که مالک قبلاً تعهد به عدم تغییر کاربری ارائه کرده بود. مشروط بر انطباق فعالیت جدید با زیرپهنه مربوطه، این گشایش می‌تواند ارزش بهره‌برداری ملک را در محدوده‌های دارای تقاضای خدمات یا کاربری‌های مکمل افزایش دهد. برای مالکینی که به دنبال افزایش جریان نقدی یا بازطراحی مدل درآمدی ملک هستند، این بند فرصتی عملی محسوب می‌شود.

۲. افزایش طبقات تحت ضوابط خط آسمان و شورای معماری

املاکی که پیش‌تر صرفاً قابلیت اخذ پروانه سه‌طبقه داشتند، اکنون در صورت تطابق با «خط آسمان»، الگوی ساخت قطعات مجاور و اخذ تأیید شورای معماری منطقه، امکان ساخت تا پنج طبقه را خواهند داشت. این انعطاف مستقیماً بر ارزش اقتصادی پروژه، نرخ بازده داخلی (IRR) و توجیه‌پذیری مالی طرح‌های تجمیع اثر می‌گذارد. توصیه می‌شود قبل از اقدام، مطالعه تطبیقی تراکم غالب محور و ارزیابی ظرفیت پارکینگ و تأسیسات انجام گیرد تا ریسک رد طرح در مرحله شورایی کاهش یابد.

۳. تسهیل در تثبیت کاربری و پایان‌کار فضای همکف

در خصوص املاکی که فضای مازاد در طبقه همکف دارند، چنانچه مشاعات (دسترسی، لابی، آسانسور، فضای تأسیساتی) و پارکینگ‌های مورد نیاز طبق ضوابط تأمین شده باشد، امکان تثبیت کاربری مسکونی و صدور پایان‌کار آپارتمانی با اخذ تعهد رسمی و رعایت حقوق مشاعی فراهم است. این بند برای پرونده‌هایی که به علت اختلاف در نحوه استفاده از همکف متوقف مانده بودند، یک مسیر حل اختلاف و تکمیل پرونده ایجاد می‌کند.

۴. محاسبه عوارض بر مبنای مأخذ پرداخت قبلی (حقوق مکتسبه)

در املاکی که قبلاً وفق آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ و تبصره‌های بودجه‌ای، عوارض تخلف پرداخت کرده‌اند، عوارض صدور پروانه جدید بر پایه نرخ زمان پرداخت قبلی محاسبه می‌شود. این شفاف‌سازی مانع از ایجاد بار مالی دوباره و نااطمینانی سرمایه‌گذار می‌شود و به تثبیت تصمیمات قبلی (حق مکتسبه) کمک می‌کند. ثبت صورتجلسه رسمی و درج در سامانه ماده ۱۰۰ برای استناد آینده ضروری است.

۵. امکان پیشروی طولی محدود و افزایش بهره‌وری سطح اشغال

پیشروی تا سقف دو متر در عمق (با رعایت حقوق همجواری و الگوی بافت) ابزاری است برای بهینه‌سازی پلان، افزایش متراژ مفید، بهبود نورگیری داخلی یا سازمان‌دهی فضاهای خدماتی. بهره‌گیری صحیح از این بند مستلزم تطبیق دقیق خط‌های ساختمانی و تحلیل اثر بر فاصله پنجره‌ها و حریم دید است.

۶. مدیریت تأخیر استعلام‌های فضای سبز

چنانچه استعلام فرم‌های «الف» و «ب» از سازمان بوستان‌ها بیش از ۱۵ روز کاری تطویل یابد، ورود پرونده به کمیسیون داخلی منطقه و ادامه سیستمی فرایند پیش‌بینی شده است. این سازوکار گلوگاه زمانی استعلام‌های بیرونی را کاهش می‌دهد و برای پروژه‌های زمان‌حساس (مانند تجدید قرارداد مشارکت یا فیکس کردن قیمت مصالح) مزیت محسوب می‌شود.

۷. معرفی مستقیم مهندس ناظر توسط مالک در صورت تأخیر

با توجه به الزام شش روزه معرفی ناظر توسط سازمان نظام مهندسی و وقوع تأخیر، به مالک اجازه داده شده ناظر ذیصلاح را (در چارچوب ظرفیت و صلاحیت قانونی) معرفی کند. این امر چرخه شروع عملیات، تهیه نقشه‌های اجرایی، و دریافت دستور نقشه را تسریع می‌کند. ضروری است انتخاب ناظر با ارزیابی سابقه، ظرفیت واقعی و توان تعامل با شهرداری همراه باشد تا از تعویق ثانویه جلوگیری شود.

۸. محاسبه عوارض از سال ۱۴۰۴ بر مبنای مصوبه ۴۲۲۵ و تبصره‌های مرتبط

عوارض بندهای اثرگذار (تغییر کاربری، افزایش طبقات، پیشروی، تثبیت طبقه همکف و…) از سال ۱۴۰۴ تحت چارچوب مصوبه ۴۲۲۵ و تبصره ۱۱ ماده ۱۰۰ محاسبه می‌گردد. بنابراین، تدوین مدل مالی پروژه باید با سناریوسازی حساسیت نسبت به نرخ‌های جدید عوارض و ارزش افزوده ناشی از طرح‌های توسعه شهری همراه شود.